위반건축물 임대차 5가지 핵심 쟁점: 임대인 vs 임차인 책임 완벽 비교

임대차 계약 후 알게 된 위반건축물, 임대인 vs 임차인 입장에서 완벽 정리!

최종 업데이트:

2025년 07월 17일

덜컥 계약한 내 집이 위반건축물이라고요? 하늘이 무너지는 기분일 텐데요. 임대인과 임차인 각자의 입장에서 권리와 책임은 무엇인지, 어떻게 해결해야 할지 막막하셨죠? 이 글 하나로 모든 궁금증을 해결해 드릴게요.

꿈에 그리던 집을 찾아 드디어 임대차 계약서에 도장을 찍었는데, 얼마 뒤 구청에서 날아온 통지서 한 장.

 

'귀하의 건물은 위반건축물입니다.' 순간 머리가 하얘지는 경험, 상상만 해도 끔찍하죠. 😥 실제로 이런 일은 우리 주변에서 생각보다 흔하게 일어나고 있어요.

 

저도 예전에 집을 알아볼 때 하마터면 계약할 뻔한 옥탑방이 위반건축물이었던 아찔한 기억이 있답니다.

 

이런 상황에 부닥쳤을 때, 임차인과 임대인은 어떻게 대처해야 할까요? 각자의 입장에서 차근차근 파헤쳐 보겠습니다.

 

목차

• 1. 위반건축물이란 대체 뭔가요?
• 2. 내 권리는? 임차인 입장에서 살펴보기
• 3. 내 책임은? 임대인 입장에서 살펴보기
• 4. 임대인 vs 임차인, 핵심 쟁점 비교
• 5. 슬기로운 해결 및 예방 가이드

1. 위반건축물이란 대체 뭔가요? 🤔

위반건축물이란 간단히 말해, 건축법 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 개축하거나 용도를 변경한 건물을 말해요.

 

예를 들어 베란다를 확장해서 방으로 쓰거나, 옥상에 옥탑방을 만들거나, 주차장 공간을 창고나 주거 공간으로 바꾸는 경우 등이 모두 해당됩니다.

 

이런 건물은 겉보기엔 멀쩡해 보여도 안전상의 문제가 있을 수 있고, 여러 법적, 금융적 불이익이 따르기 때문에 문제가 됩니다.

 

위반 여부는 계약 전에 '건축물대장'을 발급받아보면 간단히 확인할 수 있어요.

 

건축물대장 첫 페이지 오른쪽 위에 '위반건축물'이라고 노란색 딱지가 붙어있다면 100%입니다.

 

💡 알아두세요!
'정부24' 웹사이트나 앱에서 누구나 쉽게 '건축물대장'을 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 계약할 주소지의 건축물대장은 선택이 아닌 필수 확인 서류라는 점, 꼭 기억하세요!

 

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2. 내 권리는? 임차인 입장에서 살펴보기 🔍

계약한 집이 위반건축물이라는 사실을 알게 된 임차인은 그야말로 '멘붕' 상태에 빠지게 됩니다.

 

가장 걱정되는 건 역시 보증금과 계약 문제겠죠?

일단 내 보증금은 안전할까요?

네, 다행히도 위반건축물 여부와 상관없이 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

전입신고를 마치고 확정일자를 받았다면, 대항력과 우선변제권을 확보하게 되어 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 지킬 수 있는 기본적인 권리는 유지됩니다.

이 계약, 없던 일로 할 수 있나요?

임대인이 위반건축물이라는 사실을 미리 알리지 않았다면, 임차인은 이를 이유로 계약 해지를 주장할 수 있습니다.

 

이는 임대인의 '고지의무' 위반에 해당하기 때문인데요, 판례는 위반건축물이라는 사실이 임차인이 계약을 체결할지 말지를 결정하는 중요한 요소라고 보고 있습니다.

 

따라서 계약 해지는 물론, 지급했던 보증금 반환과 이사비 등 손해배상까지 청구할 수 있습니다.

전세대출과 보증보험은 어떻게 되죠?

이 부분이 임차인에게 가장 현실적인 문제입니다.

 

대부분의 금융기관, 특히 주택도시보증공사(HUG)나 각종 정책자금(버팀목, LH 전세 등)은 위반건축물에 대해 전세대출이나 전세보증금 반환보증보험 가입을 허용하지 않습니다.

 

계약 연장 시점이나 새로운 집을 구할 때 큰 걸림돌이 될 수밖에 없죠.

 

⚠️ 주의하세요!
계약 해지를 원한다면, 그 의사를 명확히 하기 위해 구두 통보보다는 '내용증명' 우편을 통해 공식적으로 기록을 남기는 것이 안전합니다. 임대인이 보증금 반환을 거부할 경우, '임차권등기명령' 신청 및 '보증금반환청구소송' 등 법적 절차를 준비해야 합니다.

 

3. 내 책임은? 임대인 입장에서 살펴보기 ⚖️

반면, 임대인의 입장은 어떨까요? 당장의 월세 수익만 생각했다가 더 큰 책임을 져야 하는 상황에 놓일 수 있습니다.

이행강제금, 누가 내야 하나요?

위반건축물에 부과되는 '이행강제금'은 전적으로 건물 소유주인 임대인의 책임입니다.

 

간혹 이 부담을 임차인에게 떠넘기려는 경우가 있지만, 법적으로 이행강제금 납부 의무자는 건축물대장상 소유자입니다.

 

이행강제금은 위반사항을 시정(철거 등)할 때까지 매년 반복해서 부과되므로 결코 가볍게 볼 문제가 아닙니다.

계약 전, 미리 알려야 할 의무가 있나요?

네, 그렇습니다. 임대인은 임차인에게 계약하려는 건물이 위반건축물이라는 사실을 반드시 사전에 알려야 할 '고지의무'가 있습니다.

 

이를 숨기고 계약했다가 나중에 임차인이 계약 해지를 요구하며 손해배상을 청구하면, 임대인은 보증금은 물론 중개수수료, 이사비용까지 물어줘야 할 수 있습니다.

 

'말 안 하면 모르겠지'라는 생각은 매우 위험합니다.

 

📌 알아두세요!
만약 위반 행위를 한 것이 임차인이라면(예: 임차인이 무단으로 구조 변경), 책임은 임차인에게 있습니다. 이 경우 임대인은 계약을 해지하고 원상복구를 요구할 수 있습니다.

 

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4. 임대인 vs 임차인, 핵심 쟁점 비교 🆚

양측의 입장을 한눈에 비교할 수 있도록 표로 정리해 보았습니다.

 

핵심 쟁점	임차인 (세입자)	임대인 (집주인)
계약 해지	임대인이 고지하지 않았다면 계약 해지 및 손해배상 청구 가능	임차인의 해지 요구에 응해야 하며, 보증금 및 손해를 배상할 책임 발생 가능
보증금 반환	주택임대차보호법에 따라 보호받으며, 계약 해지 시 반환 요구 가능	계약 해지 시 보증금 반환 의무 있음
이행강제금	납부 의무 없음 (단, 본인이 원인 제공 시 책임 발생)	건물 소유자로서 납부 의무 있음
전세대출/보증	대출 실행 및 연장, 보증보험 가입이 매우 어려움	새로운 임차인을 구하기 어려워지는 원인이 됨

 

5. 슬기로운 해결 및 예방 가이드 💡

문제가 이미 발생했다면 원만하게 해결하는 것이 최선이고, 아직 계약 전이라면 철저히 예방해야 합니다.

 

해결 방안 📝

• 1단계 (협의): 먼저 임대인과 임차인이 만나 원만하게 협의하는 것이 가장 좋습니다. 계약 해지 및 보증금 반환 일정, 이사비 등 손해배상 범위를 조율해보세요.
• 2단계 (내용증명): 협의가 원활하지 않다면, 변호사나 법무사를 통해 법적 조치를 취할 것임을 알리는 내용증명을 발송하여 상대방을 압박할 수 있습니다.
• 3단계 (법적 조치): 최후의 수단으로 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나, 보증금반환청구소송 등 법적 절차를 진행해야 합니다.

 

최고의 예방책 🛡️

가장 좋은 방법은 이런 분쟁 자체를 피하는 것입니다. 그러기 위해선 계약 전 단 한 가지, '건축물대장 확인'을 습관화해야 합니다.

 

부동산에서 보여주는 서류만 믿지 말고, 직접 정부24를 통해 최신 날짜의 서류를 발급받아 위반건축물 여부를 꼭 확인하세요.

 

핵심 요약 카드 🌟

이것만은 꼭 기억하세요!

 

• 포인트 1 (임차인): 위반건축물이라도 전입신고/확정일자 받으면 보증금은 보호됩니다. 임대인이 미리 알리지 않았다면 계약 해지도 가능해요.
• 포인트 2 (임대인): 이행강제금은 온전히 임대인 책임! 계약 전 위반 사실을 알리지 않으면 더 큰 손해를 볼 수 있어요.
• 포인트 3 (예방): 모든 문제의 시작은 '확인' 소홀입니다. 계약 전 건축물대장 직접 확인, 아무리 강조해도 지나치지 않아요.

 

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자주 묻는 질문 ❓

Q: 위반건축물인지 모르고 계약했어요. 무조건 계약 해지할 수 있나요?

A: 네, 임대인이 계약 전에 위반건축물이라는 중요한 사실을 알리지 않았다면 '고지의무 위반'을 근거로 계약 해지를 주장할 수 있습니다. 하지만 분쟁 없이 해결하려면 먼저 임대인과 원만히 협의해보는 것이 좋습니다.

Q: 이행강제금은 한 번만 내면 끝나는 건가요?

A: 아닙니다. 이행강제금은 위반사항이 시정(원상복구)될 때까지 매년 1~2회 반복적으로 부과될 수 있습니다. 따라서 '한 번 내고 말지'라는 생각은 매우 위험합니다.

Q: 임대인이 '특약사항에 위반건축물에 대해 문제 삼지 않는다'고 적자고 해요. 괜찮을까요?

A: 매우 신중해야 합니다. 해당 특약은 향후 계약 해지나 손해배상 청구를 어렵게 만들 수 있습니다. 특히 전세대출이나 보증보험 가입이 불가능한 점 등 불이익을 명확히 인지하고, 그럼에도 계약을 할 것인지 심각하게 고민해야 합니다. 불리한 특약은 웬만하면 피하는 것이 상책입니다.

위반건축물 문제는 누구에게나 당황스러운 일이지만, 법적 권리와 책임을 명확히 알고 차분하게 대응하는 것이 중요합니다. 이 글이 복잡한 상황에 놓인 임대인과 임차인 모두에게 현명한 길잡이가 되었으면 좋겠습니다. 더 궁금한 점이 있다면 댓글로 남겨주세요! 😊

면책 조항: 이 블로그 포스트에 포함된 모든 정보는 일반적인 참고 자료이며, 개별적인 법적 상황에 대한 전문적인 자문을 대체하지 않습니다. 중요한 결정을 내리기 전에는 반드시 공인중개사나 변호사 등 관련 분야의 전문가와 상담하시기를 권장합니다.